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大邑購房注意事項

作者:dytfw 來源:大邑淘房網 熱度: 更新時間:2011年06月04日 【字體:

買房簽約注意事項

注意以下幾個方面:

檢查開發商的“五證兩書”原件是否齊全,即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》,并要抄下證件的號碼。

房子宏觀規劃(主要是外部環境)要詳細約定。如戶型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等,可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。

約定房子面積。建筑面積、套內面積、使用面積及其測量方法要明晰,將開發商有關面積的宣傳材料擇要寫入合同。

交房時間和預期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標準、物業的服務項目、收費等,同時明確違約責任。注意開發商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。

明確房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。

房子的保修期限和范圍。依據國家規定的質量問題判斷標準,確定是否出現質量問題,并對維修期限、條件作出約定。

3.合同文本中所留空格填寫賣方既定的告知性內容或買賣雙方自行約定或補充約定的內容。斜線“/”前后文字應在□中劃“√”做出單項選擇。合同空格處未作約定的部分,均應劃線刪除。

4.合同需手寫填寫的空格,應當用鋼筆、毛筆、簽字筆填寫。買賣雙方應在本合同的正文、附件(包括補充協議)、附圖中簽字或蓋章。

5.合同生效后,未被修改的文本印刷文字及空格處填寫的有效文字與符號均視為買賣雙方合意內容。合同附件及補充協議經買賣雙方共同簽署后與合同正文具有同等法律效力。

6.買賣雙方可根據實際情況決定本合同原件的份數,在簽訂時雙方應當認真核對,以確保合同各份內容相同。

7.不要將購房款直接交給賣方,而應按照合同約定的付款方式將預購款匯入代收銀行,以便監管。

8.需要辦理按揭貸款手續時,賣方承諾代辦按揭貸款手續的,應書面告知買方辦理按揭貸款所應具備的條件和應提交的資料,并協助買方與銀行簽訂按揭貸款合同。買方無法取得銀行按揭貸款的,買賣雙方可協商達成補充協議。

合同陷阱

幾經斟酌后,客戶便要決定購房了,因此得與開發商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下,開發商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同,合同會有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關內容的,而有些選擇性填寫處可能還空著。這時,購房者往往以為該說的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開發商日后作弊提供了條件。比如,標準合同第十五條遲延辦理產權證的,違約金每日按已付房款的萬分之三計算,但您一不留神,開發商(售樓人員)便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例:遲延辦證一年多,只賠付96元。或者在不能按時辦理好時,干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平,實際不公平。例如:約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人,開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。

以上,我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納,實踐中還有許許多多的陷阱,我們在此就不再一一列舉。

為避免購房人吃虧上當,我們提出防止陷阱的對策如下:

第一,要有強烈的法律意識。對于購房人來說,挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要,但我們認為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規范的房地產市場中,陷阱無處不在。因此,學習了解有關法律、法規,向專業人士(特別是專業律師)咨詢、了解有關購房方面的法律規定、知識是十分必要的,惟有此,才有可能較好地維護自己的合法權益。

其次,要充分行使法律賦予的權利,在交易過程中始終堅持平等互利、協商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產交易過程中,開發商(售樓人員)處在強勢地位,與購房者之間信息極不對稱,存在種種開發商(售樓人員)以強凌弱、做霸王買賣的現象。為此,消費者要擺正心態,不畏強權,購房時要把問題搞清、搞細,對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的,就堅決不簽,堅決不買;該堅持的原則就一定要堅持,不要圖一時之快,隨便妥協,從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經濟損失。

再次,要認真簽約,保留好證據。在購房過程中,不要輕信開發商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款,把相關問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾,和雙方業已形成的協議內容,務必以書面形式記錄下來,以免日后空口無憑。收樓時和入住后,一旦發現問題,應保存好各種證據,必要時對相關事實可以通過辦理公證的方式保留證據,以證明侵權事實的存在。

商品房銷售面積的計算問題,有三種計算方式。一個是按套計價,一個是按建筑面積計價,還有一個是按套內建筑面積計價值。通常,按套內面積計價的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和,是對購房者最為有用的是套內的使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。

所以,購房的時候購房者特別關注面積,一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

在購房過程中,怎么處理面積的誤差呢?通常在標準的商品房買賣合同里,面積差異的處理方式有兩種,一種是雙方自行約定,只要雙方約定使用面積不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是雙方約定都可以,多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常,現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣,都有一個比的絕對值,通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款,面積誤差比絕對值超過3%,購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然,如果約定得這么明確,建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內,沒有超過據實結算房款,如果超過的話,開發商必須承擔違約責任,同時允許購房者退房。還有一個問題,在商品房購銷合同中,通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里,開發商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定,不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況,比如說地震、發洪水等等,這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況,這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任,也就是說免責。如果不是這種情況,就不能約定成不可抗力,一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了,比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決,比如說契約協定后政府頒布的法規和原來不同,比如說施工配套的批準和安裝的延誤,都認定為不可抗力。從法律角度講,我們覺得對購房者是不公平的,等于把不可抗力的范圍擴展了。所以,建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件,就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下,約定在最小的范圍內,不要擴展,擴展以后,延期交房的時候,他都可以說我免責。

還有一個基本問題,購房合同的簽訂是跟誰簽訂?很簡單,簽訂購房合同,應該是跟房地產開發商簽定合同。但是,目前有一些開發商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動,中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同,就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商,而不能委托中介公司,以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示,簽訂商品房買賣合同的時候,要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾,還是百分之幾,這些比例數字,作為購房者一定要注意,稍微差一個百分數,很多東西就差很多。

需要提醒購房者注意的是,補充條款在某種程度上,它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要,因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以,在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一,應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去,這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二,明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來,這通常在補充條款里約定。

第三,要明確按揭辦不下來的話,雙方的責任。現在買房通常需要按揭,確實有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復雜,有購房者的原因,也可能有房地產開發商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來,雙方各自的責任是什么。虞小姐:今年3月,我與開發商簽訂了商品房預售合同,約定采用按揭方式購房,并約定如果按揭辦不下來,雙方另行協商余款支付問題。但后來我在申請按揭的時候,銀行說我不符合申請條件,所以不給我辦理按揭。開發商則要我一次性付清余款,否則就追究我的違約責任。但我認為,既然按揭付款方式是開發商提供的,辦理按揭的銀行也是指定的,開發商就應該保證我能夠獲得按揭貸款,現在按揭辦不下來應該是開發商違約。請問,到底是誰違約?我現在應該怎么辦?

東方正義律師事務所王展律師:能否取得購房按揭貸款,取決于多種因素。其中,購房者也必須滿足一定的條件,才能獲得按揭貸款。如果因為購房者不符合申請條件而未能獲得按揭貸款,購房者不承擔違約責任;但如果因為購房者想退房進而不去辦理按揭手續或不按銀行規定的日期提交相應的材料,致使按揭未辦下來的,購房者就應當承擔違約責任。

對于開發商來說,按揭只是其提供的一種付款方式而已,如果購房按揭能夠辦下來,開發商則要為購房者承擔階段性擔保的責任,但這本身并不意味著開發商有保證辦下按揭貸款的義務;但如果開發商曾經對辦理購房按揭作出承諾,或者由于開發商的原因導致按揭未能辦下來的,開發商應當承擔違約責任。因此,就虞小姐所提供的情況來看,其與開發商雙方都沒有違約。

由于你們雙方對按揭辦不下來余款的支付方式沒有明確約定,開發商無權單方面要求你一次性付清余款;如果開發商不同意你分期支付,你有權要求解除合同,并要求開發商退還已支付的房款本息,而無須承擔違約責任。

在此提醒廣大買房人,在簽訂購房合同時,如果采用按揭方式付清余款的,一定要明確約定辦不下按揭貸款后余款的處理方式,以免日后產生糾紛。

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